Qual è la differenza tra ‘manutenzioni’ e ‘ristrutturazioni’?

In questo articolo vogliamo chiarire le differenze tra manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria e ristrutturazione. Per capire meglio questi concetti faremo riferimento al TESTO UNICO DELL'EDILIZIA che ha una precisa definizione degli interventi edilizi.


MANUTENZIONE ORDINARIA

Per "interventi di manutenzione ordinaria"  si intendono tutti quegli interventi che riguardano opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza impianti tecnologici esistenti.

Per “finiture” si intendono quelle parti di un elemento strutturale o tecnologico sostituibili e rinnovabili senza sostituire l’intero elemento strutturale o tecnologico.

Per “integrazione di impianti tecnologici esistenti” si intende l’ammodernamento di impianti esistenti e/o l’aggiunta di componenti tecnologiche in impianti esistenti.

PER GLI INTERNI sono considerate quali opere di manutenzione ordinaria:

  • Rifacimento delle pavimentazioni interne e delle relative opere di finitura e conservazione;
  • Riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere);
  • Riparazioni di impianto elettrico.
  • Opere necessarie a mantenere in efficienza e ad adeguare gli impianti tecnologici esistenti alle normali esigenze di esercizio.
  • Sostituzione e/o aggiunta di nuovi apparecchi igienico-sanitari in bagni esistenti;
  • Riparazione e/o rifacimento degli intonaci, dei rivestimenti e delle tinteggiature;
  • Riparazione e/o rifacimento degli infissi e dei serramenti senza alterarne le caratteristiche quali sagoma, colori, disegno e dimensioni delle parti apribili e trasparenti;
  • Realizzazione di controsoffitti.

PER GLI ESTERNI sono considerate quali opere di manutenzione ordinaria:

  • Rifacimento rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;
  • Rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche dei materiali;
  • Sostituzione tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni;
  • Riparazioni balconi e terrazze e relative pavimentazioni;
  • Riparazione recinzioni;
  • Riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli.

L’esecuzione delle opere avviene sotto la personale responsabilità del proprietario o di chi ha titolo alla loro esecuzione, sia per quanto riguarda la classificazione delle opere stesse come di manutenzione ordinaria, sia per quanto riguarda il rispetto delle disposizioni del regolamento edilizio nonché delle disposizioni che disciplinano la materia sotto profili specifici quali quelli igienico sanitario, di prevenzione incendi e di sicurezza.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Per "interventi di manutenzione straordinaria", si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso;

PER GLI INTERNI alcuni esempi di manutenzione straordinaria sono:

  • Consolidamento delle strutture portanti interne e dei solai;
  • Realizzazione e rifacimento completo dei servizi igienici;
  • Rifacimento di scale e rampe;
  • Sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
  • Rifacimento di collegamenti verticali interni a una singola unità immobiliare;
  • Dotazione di nuovi impianti;
  • La demolizione e ricostruzione di pareti divisorie con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici, volumi e destinazione d'uso;

PER GLI ESTERNI alcuni esempi di manutenzione straordinaria sono:

  • Installazione di ascensori e scale di sicurezza;
  • Interventi finalizzati al risparmio energetico ( cappotto esterno, installazione pannelli solari termici per citarne alcuni)
  • Rifacimento di scale e rampe esterne;
  • Recinzione dell’area privata;
  • Consolidamento delle strutture nelle fondazioni o in elevazione;

I lavori di manutenzione straordinaria  necessitano di autorizzazione edilizia occorrerà quindi affidarsi ad un tecnico. Per individuare con esattezza il titolo abilitativo richiesto dal Comune, prima di avviare i lavori è sempre meglio consultare le ulteriori disposizioni contenute nella legge sull’edilizia della propria Regione e nel regolamento edilizio comunale.

RISTRUTTURAZIONI

Alcuni esempi di RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA sono:

  • Demolizione di parti dell’edificio seguita dalla ricostruzione conforme di sagoma e volume;
  • Trasformazione di superfici accessorie (come sottotetti o scantinati) in superfici utili (abitazioni);
  • Cambio di destinazione d’uso;
  • Frazionamento di unità immobiliari;
  • Modifica dei prospetti dell’edificio.

Anche per i lavori di ristrutturazione è necessaria l’autorizzazione edilizia, occorrerà quindi affidarsi ad un tecnico. Per individuare con esattezza il titolo abilitativo richiesto dal Comune, prima di avviare i lavori è sempre meglio consultare le ulteriori disposizioni contenute nella legge sull’edilizia della propria Regione e nel regolamento edilizio comunale.